Vermogensrendementsheffing een steeds groter probleem voor particuliere grondeigenaar!

05 november 2019

In de praktijk van Saltus Beheer krijgt rentmeester Arno Haaijer regelmatig vragen over de regels voor verpachte grond in box 3 (fictief rendement, normwaarden van de Belastingdienst en de waarde van “niet eindige pacht”). In dit artikel leggen we de regels nog eens uit aan de hand van rekenvoorbeelden voor (langdurige) reguliere pacht. En maken we een doorkijkje naar de toekomst.

Voor de waardering van uw bezit in box 3 geldt de waarde in het economisch verkeer. Voor landbouwgrond gaat de fiscus uit van een bepaalde normwaarde. In de normwaarden 2018 zijn de grondprijsontwikkelingen per landbouwgebied verwerkt.

Minder rendement op pacht per hectare

Voor de fiscus is het van belang hoe de grond feitelijk in gebruik is. Als u de grond voor een langere duur verpacht, mag u rekening houden met een hogere waardedruk ten opzichte van de vrije verkeerswaarde van de grond. Hoe langer u de grond verpacht des te meer mag de grond worden afgewaardeerd. Bij (langdurige) reguliere pacht geldt een waardedruk van 40%. Door een recente verlaging van de waardedruk moet u over 60% van de waarde van de grond vermogensrendementsheffing betalen (dit was 50%). De belasting die u moet betalen, is daardoor hoger. Daarnaast is het tarief van de rendementsheffing verder verhoogd (was 1,2%).

De belasting bij een normwaarde van € 60.000,- per hectare:

  • Was: 50% over € 60.000,- = € 30.000,- x 1,2% rendementsheffing = € 360,- per hectare
  • Is nu: 60% over € 60.000,- = € 36.000,- x 1,34% rendementsheffing = € 482,- per hectare

Doordat de waardedruk is afgenomen van 50% naar 40% en de vermogensrendementsheffing is toegenomen, betaalt u fors meer aan de fiscus in box 3. Reguliere pacht wordt, in combinatie met de lage pachtprijzen, daarmee steeds onaantrekkelijker voor de verpachter.

Bezwaar maken tegen de vastgestelde normwaarde?

Stel u heeft 10 hectare grond die u verpacht. Uitgaande van een vastgestelde normwaarde van de Belastingdienst van € 72.000,- per hectare. In de praktijk komt het voor dat deze normwaarde niet overeenkomt met de werkelijke waarde van de grond. Gezien de grote verscheidenheid aan landbouwgronden, zowel in kwaliteit als in ligging van de landerijen, ligt het voor de hand dat uw percelen niet altijd exact voldoen aan de norm van de Belastingdienst. Wat als nu blijkt dat de grond in de praktijk maar € 60.000,- per hectare waard is? In dat geval mag u, mits gemotiveerd, afwijken van de normwaarde van de Belastingdienst. Als u niks doet kan het dus zijn dat u veel meer vermogensrendementsheffing betaalt dan nodig is.

De belasting in het voorbeeld van 10 hectare en € 60.000,- per hectare:

  • 60% over € 60.000,- = € 36.000,- x 10 hectare = € 360.000,- x 1,34% rendementsheffing = € 4.824,- oftewel € 482,- per hectare
De belasting in het voorbeeld van 10 hectare en € 72.000,- per hectare:

  • 60% over € 72.000,- = € 43.200,- x 10 hectare = € 432.000,- x 1,34% rendementsheffing = € 5.789,- oftewel € 579,- per hectare

De conclusie is dat het nagaan van de marktwaarde van de grond voor de aangifte in box 3 voor u veel voordeel kan opleveren!

Verhoging rendementsheffing in de toekomst?

Momenteel heeft de staatssecretaris plannen om het tarief voor de rendementsheffing nog verder te verhogen. Er ligt een wetsvoorstel dat er op neerkomt dat er een vermogensrendementsheffing betaald moet gaan worden van 1,78% waardoor het nog veel onaantrekkelijker wordt om gronden te bezitten die regulier verpacht zijn.

Neem als voorbeeld de situatie in de provincie Zeeland met als uitgangspunt reguliere pacht. De grondwaarde in sommige gebieden bedraagt € 80.000,- per hectare. Bij een verhoging van de rendementsheffing zou u over 60% van € 80.000,- vervolgens 1,78% rendementsheffing moeten afdragen aan de fiscus. Dat is € 854,- per hectare. De reguliere pachtprijs volgens de regionorm bedraagt € 315,- per hectare (prijspeil 1 juli 2019). Dat betekent dat er fors geld bij moet.

Wat kunt u doen om uw rendement te verhogen?

  1. Het is van belang om goed (te laten) beoordelen of de waarde van uw landerijen overeenkomt met de normbedragen van de Belastingdienst. Eventueel kunnen wij u helpen bij het doen van een taxatie om gemotiveerd van de normwaarden af te wijken.
  2. Vraagt u voldoende pacht per hectare aan de hand van de regionorm? Het is wellicht raadzaam om uit te zoeken of de pachtprijs maximaal is aan de hand van de huidige regelgeving.
  3. Nu de staatssecretaris plannen heeft om het verpachten van landbouwgrond door particulieren minder aantrekkelijk te maken, is het zaak om u voor de mogelijke ingangsdatum van 1 januari 2022 op uw situatie te bezinnen. Haalt u met uw verpachte grond nog voldoende rendement? Is de pachtprijs marktconform? Hebt u een emotionele band met de grond en wilt u het houden? Of is het beter om te verkopen? Zijn er redenen om de reguliere pacht te betwisten?

Wilt u graag vrijblijvend een QuickScan laten uitvoeren van uw situatie? Wij helpen u graag!

Zie ook onze artikelen eerder dit jaar: